Primul articol pe această temă se află la Logos Press.
Programul nu a creat noi cumpărători. Acesta a permis cumpărătorilor existenți să cumpere proprietăți mai devreme și mai scump. Aceasta este diferența fundamentală. Programul a crescut capacitatea de plată a unui număr limitat de cumpărători, dar nu a crescut numărul de cumpărători. Prețurile s-au adaptat la noua capacitate de plată – și au crescut.
Acesta este un mecanism clasic de accelerare a cererii. Cererea viitoare a fost parțial realizată înainte de timp. Unii dintre cumpărătorii care ar fi achiziționat o locuință în 5-10 ani au făcut-o deja astăzi. Pe termen lung, acest lucru nu creează o creștere durabilă a pieței, ci o creștere temporară urmată de un vid.
FMI a recomandat ca termenii programului să fie aliniați la principiile generale ale riscului de credit. Aceasta este o recomandare standard pentru țările în care ipotecile subvenționate încep să încălzească piața în loc să facă locuințele accesibile. A recunoaște public acest lucru înseamnă a recunoaște că programul social a devenit un mecanism de înrobire a tinerilor la vârful prețurilor. Acesta este motivul pentru care nu există nicio recunoaștere publică. Există o „tăcere strategică” și se vorbește despre creșterea ofertei.
Autoritățile s-au trezit în poziția unei sfori clasice. Pe de o parte – FMI cu recomandări și tranșe. Pe de altă parte – lobby-ul construcțiilor și alegătorii cu ipoteci existente. Decizia este previzibilă: programul nu va fi închis cu fast. Va fi făcut inutil – prin cerințe mai dure pentru împrumutați, avansuri mai mari, proceduri mai complicate. Formal, programul va exista. De fapt – accesul la acesta va fi închis. Când la știri va apărea fraza „Banca Națională a înăsprit cerințele de evaluare a solvabilității debitorilor”, acesta va fi codul birocratic pentru comanda „opriți pompa de credite ipotecare”.
Dimensiunea populației reglează cererea
Există un factor mai profund și mai greu de rezolvat în spatele mecanismului de creditare. Piața imobiliară este singura piață de mărfuri a cărei cerere este direct determinată de mărimea și structura populației. Aceasta nu poate fi exportată. Valoarea sa este determinată exclusiv de cererea internă.
Principala cerere de locuințe este formată din grupa de vârstă 25-45 de ani: persoane care creează familii, care își cumpără prima sau a doua locuință. Acest grup este cel care se micșorează cel mai rapid în Moldova. Fiecare persoană care a părăsit țara nu este doar un cumpărător pierdut astăzi. Este o cerere pierdută pentru următoarele decenii.
Remitențele migranților rămân un factor semnificativ. Dar rolul lor se schimbă treptat: din ce în ce mai multe din aceste fonduri sunt canalizate nu pentru a cumpăra proprietăți în interiorul țării, ci pentru a se integra în țările de reședință. Diaspora încetează să mai vadă Chișinăul ca pe un loc pentru investiții – și începe să îl vadă ca pe un loc care aparține trecutului.
Cele trei surse de cerere de care piața s-a agățat în ultimii douăzeci de ani – creșterea demografică organică, remitențele și efectul de levier al creditelor – fie au slăbit, fie au încetat să mai crească. Aceasta este ceea ce explică înghețul actual. Nu barierele de reglementare. Nu lipsa de terenuri. Dispariția cumpărătorului.
Există și o ipoteză mai exotică: deficitul de cerere va încerca să fie compensat prin importul de populație, mizând pe faptul că solvabilitatea acestei cereri va fi asigurată nu de economia internă, ci de bugetele externe – similar cu modul în care fluxurile migratorii din ultimii ani au fost integrate în piețele imobiliare din fiecare țară a UE prin mecanisme de subvenționare de stat.
Dar chiar dacă acest scenariu se realizează parțial, el se va confrunta în mod inevitabil cu următoarele. Există o dimensiune suplimentară a crizei, care nu prea este auzită în discuțiile publice.
Creșterea prețurilor nu rezolvă problema supraîncărcării capitalului – ci o agravează. Oamenii nu vin la Chișinău pentru că aici locuințele sunt ieftine. Ei vin pentru că nu există locuri de muncă, spitale normale și perspective în raioane. Un preț ridicat nu va face o persoană să rămână într-un sat muribund. Îl va face să închirieze o cameră sau să intre în sclavie pentru treizeci de ani.
Când prețurile urcă în oraș, clasa de mijloc – profesori, medici, specialiști – este împinsă spre suburbii: Durlești, Stavceni, Ialoveni. Dar ei lucrează în centru. Ca urmare, mii de mașini iau cu asalt intrările în oraș în fiecare dimineață. Prețurile mari nu au „suflat” Chișinăul. L-au întins până la o stare de colaps a transportului – și, în același timp, nu au rezolvat nici măcar o singură problemă pentru care oamenii vin aici.
În același timp, prețul ridicat al unui metru funcționează ca un drog pentru dezvoltator. De ce să construiești o școală sau un parc când pe același loc poți pune o „lumânare” de 16 etaje? În loc să dezvolte noi cartiere cu infrastructură, dezvoltatorii înghesuie mii de noi rezidenți în rețelele de apă și canalizare care au fost instalate sub clădiri de două până la cinci etaje în urmă cu o jumătate de secol. Atunci când o clădire de 15 etaje cu 200 de apartamente ia locul unei case particulare, sarcina asupra rețelelor crește de zece ori.
Prognoza este fără echivoc: mai devreme sau mai târziu, autoritățile însele vor fi obligate să limiteze dezvoltarea punctuală în centru – nu din motive de planificare urbană, ci pentru că infrastructura va ceda fizic. Paralizia tehnogenă nu mai este un scenariu al viitorului. Pentru unele districte, ea a devenit norma prezentului.
Criza structurală a pieței imobiliare din Moldova nu este o criză a ofertei. Este o criză a cererii, care s-a menținut pe trei suporturi temporare: efectul de levier al creditelor, remitențele și inerția demografică. Toți cei trei piloni au slăbit simultan. Prețurile au fixat inerția creșterii. Tranzacțiile au fixat realitatea. Discrepanța dintre ele este diagnosticul.
De ce soluțiile propuse nu pot funcționa
Aproape toate propunerile care sunt discutate public în prezent ca măsuri de „deblocare” a pieței au un lucru în comun: ele vizează restabilirea nivelului anterior de activitate fără a schimba condițiile fundamentale care au asigurat acest nivel de activitate.
Înainte de a analiza propunerile specifice, este necesar să ne referim la experiența istorică a Moldovei. Aceasta oferă o predicție mai exactă decât orice model teoretic – pentru că s-a întâmplat deja.
În timpul perioadei de concentrare a puterii economice în mâinile unui cerc restrâns de grupuri politice și financiare, s-au făcut încercări sistematice de a institui un control centralizat asupra sectoarelor cu o cifră de afaceri ridicată. Jocurile de noroc, importurile de alcool și anumite segmente ale comerțului au fost supuse în mod constant unei reglementări centralizate. Formal, acest lucru a fost explicat prin nevoia de transparență și lupta împotriva economiei subterane. În realitate, rezultatul a fost concentrarea fluxurilor de bani în favoarea unui număr limitat de participanți.
O încercare de a aplica aceeași logică pieței imobiliare s-a lovit de natura economică fundamental diferită a acestui sector. Proprietatea imobiliară nu este o marfă cu o rotație rapidă. Este un activ cu un ciclu de viață lung, o valoare ridicată și o legătură profundă cu sistemul bancar și cu interesele private a mii de proprietari. Acesta nu poate fi centralizat din punct de vedere administrativ fără a distruge mecanismele de încredere pe care se bazează tranzacțiile.
Piața nu a dispărut. Aceasta s-a adaptat. Unele tranzacții s-au mutat în segmentul informal. Numărul intermediarilor nu a scăzut – natura lor s-a schimbat. În locul agențiilor instituționale, a crescut numărul intermediarilor informali, a căror funcție nu a mai fost să sprijine tranzacția, ci să o adapteze la mediul de reglementare complicat. Intermedierea a încetat să mai fie un instrument de reducere a riscurilor și s-a transformat într-un instrument de eludare a restricțiilor administrative.
Spre deosebire de alte sectoare, piața imobiliară nu a fost niciodată integrată în structurile economice centralizate ale perioadei. Aceasta s-a dovedit a fi prea inerțială, prea distribuită și prea strâns legată de așteptările proprietarilor privați, care nu se pretau la o gestionare centralizată.
Acest episod are o relevanță directă pentru discuția actuală. Piața imobiliară nu răspunde la presiunile administrative în același mod ca alte sectoare. Nu se conformează – se fragmentează și se retrage în forme mai puțin transparente. De aceea, toate propunerile bazate pe logica gestionării administrative a pieței reproduc inevitabil aceeași greșeală – indiferent de eticheta politică sub care sunt propuse.
Teza centrală a discuției actuale – „nu există suficiente locuințe, de aceea sunt scumpe” – este convenabilă pentru toți participanții tocmai pentru că nu necesită să se vorbească despre lucrul principal. Piața nu este despre metri pătrați. Este în cumpărătorul solvabil.
În Chișinău, există deja o cantitate considerabilă de locuințe goale – apartamente cumpărate ca un instrument de conservare a capitalului și care stau de ani de zile cu ferestrele întunecate. În același timp, țara pierde populație. Fiecare zbor spre Berlin sau Londra nu este doar o persoană care a plecat. Este un cumpărător pierdut pentru următoarele decenii, un chiriaș pierdut, un participant la piață pierdut.
Piața imobiliară nu este o piață de materiale de construcții. Ea este determinată nu de numărul de metri pătrați construiți, ci de numărul de entități economice capabile și dispuse să cumpere acești metri. Creșterea ofertei în condiții de scădere a cererii solvabile nu restabilește echilibrul. Ea exacerbează dezechilibrul prin adăugarea de noi obiecte pe piață, unde nu există suficienți cumpărători.
Propunerea de extindere a creditării în sectorul construcțiilor se bazează pe presupunerea că dezvoltatorii rețin oferta din cauza lipsei de finanțare. Acest lucru nu corespunde realității.
Dezvoltatorii rețin prețurile nu pentru că nu au fonduri pentru construcții, ci pentru că marjele ridicate le permit să mențină prețurile atunci când vânzările sunt scăzute. Creditele ieftine nu vor schimba această logică – ele nu vor face decât să le permită dezvoltatorilor să construiască mai mult la aceeași marjă. O reducere a costului de finanțare nu se traduce automat în prețuri mai mici pentru cumpărătorul final, dacă poziția pe piață permite menținerea acestui preț.
Băncile, la rândul lor, nu acordă împrumuturi sectorului construcțiilor nu din răutate, ci pentru că netransparența obiectivă a sectorului construcțiilor din Moldova nu permite evaluarea corectă a riscului de credit. Un debitor ipotecar este o sursă identificabilă de rambursare a datoriei timp de douăzeci de ani. Un proiect de dezvoltare este o combinație de riscuri de subconstrucție, schimbare de proprietate și schimbări pe piață. Dacă guvernul obligă băncile să accepte acest risc, ocolind logica pieței, iar cererea nu se redresează din cauza constrângerilor demografice, datoriile neperformante ale dezvoltatorilor vor cădea asupra sistemului bancar. Acesta nu mai este un risc de piață. Este un risc sistemic.
Prima Casa a fost creată inițial ca un instrument de sprijin social. De fapt, a devenit un mecanism-cheie pentru menținerea cererii – și, în același timp, unul dintre principalii factori de creștere a prețurilor.
Orice program de creditare subvenționată are un dublu efect. El extinde accesul la locuințe pentru anumite categorii ale populației – acesta este obiectivul său declarat. Dar, în același timp, crește cererea efectivă, ceea ce, în condiții de ofertă limitată, conduce în primul rând la o creștere a valorii activelor, nu la o creștere a accesibilității lor. Instrumentul de creștere a accesibilității locuințelor în timp începe să o reducă – deoarece creșterea prețurilor depășește creșterea veniturilor exact ale persoanelor pe care programul este conceput să le ajute.
Extinderea perioadei de proveniență de la doi la cinci ani și introducerea declarațiilor de răspundere personală sunt prezentate ca o îmbunătățire tehnică care elimină barierele inutile. În realitate, este vorba de o slăbire sistemică a controalelor împotriva spălării banilor sub presiunea lobby-ului industriei.
Pe termen scurt, aceasta va permite unele tranzacții care în prezent nu sunt supuse conformității. Dar aceasta nu este o restabilire a lichidității. Este vorba de înlocuirea unei părți a cererii solvabile reale cu capital de origine netransparentă. O astfel de înlocuire detașează și mai mult prețurile de veniturile reale ale populației și închide și mai mult piața pentru cumpărătorul pentru care aceste măsuri sunt luate în mod oficial.
În spatele fiecăreia dintre aceste propuneri se află același conflict fundamental.
Din punct de vedere economic, piața trebuie să se adapteze la noile condiții demografice și financiare. Aceasta înseamnă reducerea ritmului de construcție în anumite segmente, ajustarea prețurilor și trecerea la un nou echilibru. Acesta este un proces inevitabil, iar durata sa depinde de cât de devreme este recunoscut.
Din punct de vedere politic, o astfel de evoluție este extrem de nedorită. Ea afectează dezvoltatorii, sectorul bancar, industria construcțiilor, bugetele locale și pe toți cei care au achiziționat deja locuințe prin intermediul creditelor. Recunoașterea unei schimbări structurale pe piață stârnește îngrijorare în rândul unui public larg – și necesită responsabilitate politică.
În aceste condiții, autoritățile publice au optat pentru o strategie de ajustări treptate și limitate, însoțite de declarații publice de stabilitate. Măsurile administrative influențează viteza de ajustare a pieței, dar nu și direcția acesteia.
Piața imobiliară este un derivat al numărului de persoane capabile să achiziționeze o locuință pe o bază financiară sustenabilă. Ea nu poate crește mai repede decât crește acest număr. Și nicio decizie administrativă nu va schimba această dependență.
Acesta este motivul pentru care întrebarea-cheie de astăzi nu este cum să „deblocăm” piața. Este vorba despre noul model la care aceasta se va adapta – și ce preț va fi plătit pentru întârzierea acestei recunoașteri.
Acesta este subiectul ultimei părți a publicației noastre
Dimitri Tereburke,
expert imobiliar și în evaluare
The post Piața imobiliară din Moldova: o criză despre care nu se vorbește prea des. Continuare appeared first on logos-pres.md.