Ce se va întâmpla dacă măsurile propuse sunt puse în aplicare
Astăzi se propune continuarea aceleiași logici, doar cu un semn diferit: nu pentru a înăspri, ci pentru a simplifica. Rezultatul va fi simetric.
Prima consecință: tranzacțiile juridice vor deveni mai puține, nu mai multe. Orice modificare a normelor de tranzacționare – chiar și sub pretextul simplificării – crește costurile de tranzacționare în timpul perioadei de tranziție. Participanții la piață nu se vor adapta instantaneu. Unii dintre ei vor prefera să aștepte. Numărul cumpărătorilor solvabili fiind deja în scădere, chiar și o ușoară creștere a incertitudinii poate duce la o scădere suplimentară semnificativă a activității.
Extinderea perioadei de proveniență la cinci ani și introducerea declarațiilor de răspundere personală pe termen scurt vor permite o serie de tranzacții care acum nu sunt conforme. Dar aceasta nu este o restabilire a lichidității. Aceasta înlocuiește o parte a cererii solvabile reale cu capital de origine opacă. Numărul tranzacțiilor legale cu participanți verificați nu va crește.
A doua consecință: piața informală se va extinde. Cererea de proprietate nu dispare – ea își schimbă forma. În cazul în care piața formală devine prea complexă sau costisitoare, apar mecanisme alternative: tranzacții prin împuterniciri, rate private fără participare bancară, acorduri care sunt formalizate legal într-un fel, dar care de fapt funcționează diferit.
Acest segment există deja. Presiunea administrativă asupra pieței formale îl va extinde. Acesta este modul în care a funcționat în alte sectoare ale economiei moldovenești. Acesta este modul în care funcționează pe piețele imobiliare din toate țările în care sarcina de reglementare depășește fezabilitatea economică a participării la cifra de afaceri legală.
Extinderea segmentului informal nu înseamnă doar scăderea veniturilor fiscale. Înseamnă o protecție juridică redusă pentru toți participanții la tranzacții, creșterea riscurilor sistemice și degradarea în continuare a mediului instituțional al pieței.
A treia consecință: ratele directe de la dezvoltator vor aduce înapoi acționarii înșelați. Propunerea de a legaliza ratele directe de la dezvoltatori fără conturi escrow obligatorii nu este un nou model financiar. Este o întoarcere la practica din anii 1990, cu o formalizare juridică mai complicată.
Într-o tranzacție ipotecară, legea, autoritatea de reglementare și drepturile clar definite sunt deasupra împrumutatului. Banca este responsabilă din punct de vedere juridic pentru asigurarea faptului că termenii împrumutului îndeplinesc cerințele de reglementare. În cazul unei rate directe de la un dezvoltator, singura sursă de îndeplinire este solvabilitatea și integritatea unei entități juridice specifice, adesea creată pentru un singur proiect.
Fără conturi escrow, banii cumpărătorilor sunt puși la dispoziția dezvoltatorului în timpul fazei de construcție. Dacă cererea nu revine la nivelul estimat – iar constrângerile demografice fac acest lucru puțin probabil – unele proiecte vor fi insolvente din punct de vedere financiar. Unii dintre dezvoltatori nu vor finaliza proiectul. Unii vor dispărea. Cumpărătorii care plătesc ani de zile rate pentru un apartament care nu există nu reprezintă un risc abstract. Aceasta este o consecință previzibilă a modelului propus.
A patra consecință: împrumuturile ieftine acordate dezvoltatorilor nu vor reduce prețurile, ci vor crea risc bancar. Teza conform căreia extinderea creditării în sectorul construcțiilor va duce la scăderea prețurilor nu rezistă la testul logicii. Un dezvoltator care a primit un împrumut ieftin nu are niciun stimulent economic pentru a reduce prețul unui proiect finalizat. El are un stimulent să construiască mai multe proiecte la aceeași marjă și să aștepte un cumpărător.
În condițiile în care cererea efectivă este limitată structural de factori demografici, rezultatul nu va fi o reducere a prețurilor, ci o creștere a volumului de obiecte nevândute cu sarcini de credit. Atunci când băncile alimentează sectorul construcțiilor cu împrumuturi ieftine, dar piața nu își revine, datoriile neperformante ale dezvoltatorilor vor cădea asupra sistemului bancar. Experiența spaniolă din perioada 2008-2012 arată exact cum arată acest lucru în practică: falimente ale dezvoltatorilor, deprecierea garanțiilor și o criză bancară.
A cincea consecință: piața va deveni cu două niveluri – și ambele niveluri se vor degrada. Efectul cumulat al tuturor măsurilor propuse este formarea unei piețe cu două niveluri. Sectorul formal devine lent, supraîncărcat birocratic și accesibil în principal capitalului de origine opacă. Sectorul paralel devine flexibil, opac și nereglementat.
Acesta nu este un scenariu ipotetic. Acesta este exact modul în care a funcționat piața imobiliară moldovenească în perioadele anterioare de presiune administrativă. Aceasta este direcția în care se îndreaptă astăzi.
Problema fundamentală este că ambele niveluri se degradează. Formal – pentru că participanții de bună credință, cărora le este mai ușor să nu participe decât să se conformeze sarcinii de reglementare în creștere, sunt eliminați. Paralel – deoarece fără protecție instituțională cresc riscurile pentru toți participanții la tranzacții.
Piața imobiliară nu poate fi stabilizată prin intervenție administrativă dacă parametrii săi fundamentali s-au schimbat. Dinamica demografică, nivelul veniturilor, disponibilitatea creditelor și așteptările de investiții constituie baza pieței. Reglementarea poate influența forma de funcționare a acesteia, dar nu și natura sa fundamentală.
Prin urmare, întrebarea principală nu este dacă măsurile propuse vor fi puse în aplicare. Acestea vor fi puse în aplicare – parțial, treptat, sub presiunea diferitelor interese. Întrebarea principală este cât de repede se va adapta piața la noile condiții economice. Și cât de costisitoare va fi această adaptare pentru cei care au luat decizia de a o amâna – și pentru cei care au avut încredere în aceste decizii.
Experiența internațională: ce se întâmplă atunci când piața imobiliară pierde cumpărători
Istoria piețelor imobiliare din țările dezvoltate și în curs de dezvoltare relevă un principiu fundamental: o criză imobiliară nu începe niciodată cu construcția. Ea începe cu dispariția cumpărătorului. Acesta este mecanismul care a stat la baza tuturor crizelor imobiliare majore din ultimele decenii – în Japonia, Spania, Irlanda, China și Europa Centrală și de Est.
În toate aceste cazuri, imaginea exterioară era aceeași. Prețurile au crescut rapid timp de mai mulți ani, creând un sentiment de stabilitate și raritate. Dezvoltatorii au accelerat construcțiile, băncile au extins creditarea, iar guvernul a văzut în sectorul imobiliar un motor al creșterii economice.
Cu toate acestea, cererea fundamentală nu a fost alimentată în mare măsură de creșterea veniturilor gospodăriilor, ci de extinderea efectului de levier al creditelor. Atunci când ciclul de creditare și-a atins limita, piața nu s-a prăbușit instantaneu. A pierdut lichiditate. Numărul tranzacțiilor a scăzut, în timp ce prețurile au rămas inerțiale. Piața a intrat într-o stare de înghețare a activității.
Japonia a fost primul și cel mai ilustrativ exemplu al acestui proces. La sfârșitul anilor 1980, prețurile proprietăților imobiliare au atins niveluri care erau complet deconectate de veniturile gospodăriilor. Terenurile din Tokyo erau evaluate mai scump decât toate proprietățile din SUA. Creșterea a fost alimentată în principal de împrumuturile bancare, mai degrabă decât de o creștere fundamentală a veniturilor. După restrângerea creditării, piața nu s-a prăbușit peste noapte. Aceasta a intrat într-o fază de stagnare prelungită care a durat mai mult de două decenii. Prețurile au scăzut treptat, volumul tranzacțiilor a rămas scăzut, iar sectorul construcțiilor și-a pierdut rolul de motor economic. Principalul motiv nu a fost lipsa de locuințe, ci epuizarea creșterii creditării și declinul demografic.
Spania a trecut printr-un ciclu similar în timpul crizei din 2008. În timpul anilor de boom, țara a construit mai multe locuințe decât Germania, Franța și Regatul Unit la un loc. Se aștepta ca creșterea ofertei să asigure reziliența pieței. Cu toate acestea, după ce expansiunea creditului s-a încheiat, a devenit clar că o mare parte a cererii era de credit, nu organică. Rezultatul a fost o dispariție a cumpărătorilor. Dezvoltatorii s-au confruntat cu mii de proprietăți nevândute, băncile au primit proprietăți ilichide în bilanțurile lor, iar piața a avut nevoie de mai mult de un deceniu pentru a-și reveni. Principala lecție a crizei spaniole a fost aceea că construcțiile nu creează cerere – ci doar răspund la aceasta.
China trece în prezent printr-un proces similar. Timp de decenii, sectorul imobiliar a fost principalul instrument de acumulare a capitalului. Împrumuturile pe scară largă au permis prețurilor și construcțiilor să mențină o creștere constantă a prețurilor și construcțiilor. Cu toate acestea, încetinirea demografică și creșterea poverii datoriilor populației au dus la dispariția treptată a noilor cumpărători. Criza dezvoltatorilor majori, inclusiv Evergrande, a fost o consecință a acestui proces. În ciuda programelor de sprijin de stat pe scară largă, piața și-a pierdut dinamica anterioară. Statul este capabil să încetinească ajustarea, dar nu este capabil să creeze o cerere solvabilă acolo unde nu există.
Procese similare au fost observate în țările din Europa Centrală și de Est după emigrarea în masă a populației apte de muncă. În ciuda disponibilității stocului fizic de locuințe, piața pierdea viitorii cumpărători. Construcția a continuat, dar nu a restabilit lichiditatea. Studiile internaționale indică în mod direct faptul că, în condițiile declinului populației, piața imobiliară intră inevitabil într-o fază de stabilizare sau stagnare, indiferent de volumul construcțiilor.
Aceasta explică o limitare fundamentală a oricărei politici imobiliare. Organizațiile internaționale – FMI, Banca Mondială, OCDE, UNECE – sunt toate de acord asupra unei concluzii: dinamica pieței imobiliare este determinată în primul rând de disponibilitatea creditului, demografia și veniturile populației, nu de volumul fizic al construcțiilor. Atunci când creditul se extinde, prețurile cresc. Atunci când creditul atinge o limită, piața își pierde lichiditatea. Atunci când demografia scade, piața pierde din cererea viitoare. Măsurile administrative de creștere a ofertei pot schimba forma ajustării, dar nu-i pot schimba direcția.
Exemple opuse confirmă același tipar. Germania prezintă unul dintre cele mai stabile modele ale pieței imobiliare din Europa, nu pentru că acolo se construiește mai mult, ci pentru că structura cererii a rămas stabilă. Nivelul ridicat al ocupării forței de muncă, veniturile previzibile și o piață a chiriilor dezvoltată oferă lichidități stabile, fără a fi nevoie de pomparea constantă a creditelor. În țările nordice, transparența tranzacțiilor și stabilitatea instituțională permit pieței să se adapteze treptat, fără discrepanțe puternice între prețuri și venituri.
Principala concluzie a experienței internaționale este lipsită de ambiguitate. Piața imobiliară nu este determinată de numărul de locuințe construite, ci de numărul de persoane care pot și doresc să le cumpere fără a se îndatora excesiv. Atunci când această cerere dispare din cauza demografiei, a epuizării ciclului de creditare sau a stagnării veniturilor, piața intră inevitabil în faza de îngheț.
Aceasta este exact faza în care intră astăzi Moldova. Aceasta nu este nici o criză unică, nici rezultatul unor decizii politice individuale. Este o fază standard a sfârșitului ciclului de credit și demografic. Singura diferență este cât de repede va fi recunoscută natura sa – și cât de realist vor fi formulate soluțiile ulterioare.
Ce se poate face în Moldova dacă diagnosticul real este recunoscut
Dacă experiența internațională este redusă la o regulă de bază – fără cumpărător, nu există piață – atunci concluzia practică este inevitabilă: piața nu poate fi „deblocată” prin construcții, simplificarea dosarelor și declarații publice. Este posibil doar să se restabilească condițiile în care cumpărătorul apare pe cont propriu.
Aceasta înseamnă schimbarea modelului – de la o piață care se bazează pe remitențe, emisiuni de credite și așteptări de creștere la una care se bazează pe venituri, chirii, protecție instituțională și risc de credit gestionat.
Acest lucru este mai puțin spectaculos decât promisiunea „dați-ne pământ și totul va zbura”. Dar experiența internațională este plictisitoare tocmai pentru că este încercată și testată.
Pentru a face acest lucru, trebuie să încetăm să tratăm cu „oferta” ceea ce „cererea” doare. A construi mai mult este util doar atunci când există gospodării solvabile și o demografie previzibilă. În Moldova, cu o bază de cumpărători în scădere, „stimularea construcțiilor” înseamnă în primul rând un singur lucru: mai mulți metri ilichizi și mai mult risc de credit în sistem.
Criteriul practic de diagnosticare aici este simplu. Dacă volumul tranzacțiilor este în scădere și prețurile „se mențin” – nu este vorba de o lipsă de locuințe. Este vorba de o pierdere de lichidități.
Într-o astfel de situație, nu se adaugă metri – se restabilește încrederea, veniturile și predictibilitatea. Acestea sunt sarcini fundamental diferite.
Trebuie să transformăm locuința dintr-un „seif” într-un activ funcțional. Piețele dezvoltate sunt durabile atunci când închirierea este o alternativă normală la proprietate, nu o „sărăcie temporară”.
În Moldova, piața chiriilor există, dar nu este instituționalizată:
– deseori, contractele nu sunt înregistrate;
– protecția părților este slabă;
– regimul fiscal este perceput mai degrabă ca un risc decât ca un instrument de legalizare.
Acest lucru face ca o parte semnificativă a stocului de locuințe să rămână în afara cifrei de afaceri reale.
Măsurile care funcționează sunt cunoscute:
– Contracte de închiriere pe termen lung cu indexare clară;
– regim fiscal simplificat și stimulat;
– crearea unui fond municipal de închiriere ca reper de piață.
Efectul este sistemic: o parte din cerere încetează să se mai transforme în credite ipotecare, apartamentele de investiții încep să funcționeze în loc să rămână nefolositoare, piața devine mai puțin dependentă de efectul de levier al creditelor.
Măsura-cheie, fără de care toate celelalte măsuri își pierd semnificația, este restaurarea instituțiilor pieței imobiliare.
Piața imobiliară nu funcționează pe baze concrete, ci pe baza încrederii în reguli.
Instituțiile nu sunt o abstracție. Ele sunt mecanisme concrete care fac posibile tranzacțiile:
– Protecția drepturilor de proprietate;
– previzibilitatea reglementărilor;
– protecția cumpărătorului împotriva subconstrucției;
– proceduri de finanțare transparente;
– încrederea în intermediari și în participanții profesioniști la piață.
Experiența istorică a Moldovei arată că, atunci când mediul instituțional este distrus, piața nu dispare – ea intră în zona gri.
Tentativele de presiune administrativă din trecut nu au dus la dispariția intermediarilor, ci la transformarea lor. Numărul intermediarilor informali a crescut. Funcția acestora s-a schimbat: în loc să reducă riscul unei tranzacții, ei au devenit un instrument de eludare a barierelor de reglementare.
Aceasta nu este dezvoltarea pieței. Aceasta este degradarea sa instituțională.
Fără instituții, piața se transformă într-un mecanism de redistribuire a riscului, în loc să creeze valoare.
Cu instituții, piața devine un sistem de autoreglementare.
Practica internațională o demonstrează: „aterizarea moale” a pieței ipotecare nu se realizează prin interdicții, ci prin gestionarea riscurilor. Ipoteca ar trebui să servească locuințelor, nu să creeze o bulă.
Instrumente-cheie:
– Calcularea strictă a gradului de îndatorare;
– diferențierea condițiilor pentru ipotecile de investiții și ipotecile primare;
– reorientarea programelor guvernamentale de la sprijinirea pieței către accesibilitatea locuințelor.
Ideea este simplă: ipotecile ar trebui să fie un instrument de cumpărare a locuințelor, nu un mecanism de creștere a prețurilor.
Unul dintre cele mai eficiente instrumente de reducere a presiunii speculative este transparența prețurilor tranzacțiilor reale.
Nu reclame. Tranzacții.
Asimetria informațiilor creează o primă speculativă. Atunci când cumpărătorul nu cunoaște prețurile reale, piața încetează să mai fie o piață și devine un club de negociere a așteptărilor.
Un registru public și impersonal al tranzacțiilor cu prețuri medii și statistici privind lichiditatea reduce acest efect fără intervenție administrativă.
Aceasta este o măsură instituțională, nu una de reglementare.
O piață imobiliară primară există doar acolo unde cumpărătorul este protejat instituțional.
Conturi escrow, divulgarea treptată a fondurilor, transparența situației terenurilor și a autorizațiilor – acestea nu reprezintă o complicație a pieței. Este o condiție pentru existența acesteia.
Fără aceste instituții, piața se transformă într-un mecanism de transfer al riscului de la dezvoltator la cumpărător.
Diaspora, o sursă esențială de capital, este deosebit de sensibilă la riscurile instituționale. Lipsa de protecție a cumpărătorului rămâne unul dintre principalele obstacole în calea întoarcerii capitalului pe piața internă.
Locuințele goale sunt mai degrabă un defect instituțional decât o problemă morală. O proporție semnificativă a locuințelor este utilizată mai degrabă ca instrument de stocare a capitalului decât ca stoc de locuințe.
Acest lucru reduce oferta reală.
Practica internațională arată că stimulentele instituționale moderate – fiscale sau administrative – pot readuce aceste proprietăți în circulație fără a distruge piața.
Scopul nu este de a pedepsi proprietarul, ci de a restabili funcția locuinței ca activ economic.
Concluzia principală este că piețele nu sunt salvate de bani. Instituțiile sunt cele care le salvează.
Toate aceste măsuri au un lucru în comun: ele nu creează cererea în mod administrativ. Ele creează condiții în care cererea apare în mod natural.
Piața imobiliară nu este motorul economiei. Este un indicator al acesteia.
Dacă instituțiile sunt slabe, piața îngheață.
Dacă instituțiile sunt puternice, piața funcționează singură.
De aceea, principala problemă a politicii în domeniul locuințelor nu este cât de mult trebuie construit, ci ce instituții fac piața posibilă.
Și trebuie amintit că responsabilitatea pentru calitatea instituțională a pieței revine autorităților de reglementare și deciziilor politice din ultimii ani.
Dimitri Tereburke, expert în imobiliare și evaluare
The post Piața imobiliară din Moldova: Criza despre care nu se vorbește prea des. Partea finală. appeared first on logos-pres.md.