Privatizarea a transformat apartamentele în proprietate privată, dar acoperișul, subsolul și terenul au rămas în continuare fără proprietar. Condominiul trebuia să rezolve această problemă: proprietarii de apartamente dețin în comun aceste părți ale clădirii și plătesc pentru întreținerea lor.
De aceea, asociația de proprietari poate fi numită o „asociație de întreținere a clădirii” capitalistă – este aceeași instituție de întreținere a clădirii, doar că aparține celor pe care îi deservește.
Dar capitalismul are o condiție indispensabilă: proprietatea. Aceasta trebuie mai întâi constituită, înregistrată și făcută transferabilă – și abia apoi poate fi administrată, poate fi gajată și se pot face investiții în ea. Tocmai aici se destramă modelul moldovenesc.
Principala problemă: nu există proprietate
Chiar guvernul recunoaște acest defect inițial. În expunerea de motive a proiectului de program de stat privind înregistrarea proprietății în blocurile de locuințe, depus în ianuarie 2026, Ministerul Infrastructurii scrie: legislația privind privatizarea din anii 1990 s-a concentrat doar asupra apartamentelor și nu a rezolvat definitiv problema proprietății asupra terenului și a părților comune ale clădirilor.
Conform datelor Cadastrului Imobiliar, în registru sunt înregistrate aproximativ 12 580 de clădiri de locuințe colective, ale căror clădiri sunt încă înregistrate ca aparținând statului sau unei unități administrativ-teritoriale. Numai în Chișinău există 5 395 de astfel de clădiri.
Terenul de sub clădiri a reprezentat o problemă încă de la început. Instrucțiunea privind ținerea registrului din 2005 preciza în mod explicit: dacă terenul aparține statului sau unei unități teritoriale, cum este cazul unui bloc de locuințe, nu este necesară întocmirea planului parcelei, iar în registru se poate face mențiunea „nu s-a solicitat înregistrarea dreptului”.
Legea nr. 913/2000 promitea transferul gratuit al terenului pe care se află clădirile în proprietatea comună a locatarilor, dar numai asociația putea solicita acest lucru. Conform observațiilor specialiștilor din domeniu, începând cu anul 2000, astfel de transferuri au fost foarte puține, iar între timp autoritățile alocau porțiuni din terenurile adiacente clădirilor pentru noi construcții.
Legea nr. 187/2022 a încercat să rezolve problema dintr-o singură mișcare: clădirile în care apartamentele sunt înregistrate cu numere cadastrale separate sunt declarate condominiu în temeiul legii.
Dacă toate spațiile sunt înregistrate, mențiunea privind statul ca proprietar al clădirii este eliminată și se introduce mențiunea „condominiu”. Dacă nu, fostul proprietar rămâne în registru, iar la mențiune se adaugă nota „condominiu incomplet”.
În același timp, guvernul precizează că nicio operațiune din registru nu se efectuează automat: fiecare decizie este luată de către registrator pe baza documentelor justificative.
Cu alte cuvinte, legea a instituit conceptul de condominiu, dar nu l-a constituit ca obiect de proprietate. Înregistrarea terenului și a clădirii ca un singur obiect aparținând coproprietarilor nu este prevăzută de lege. Transferul dreptului de proprietate, conform legislației Republicii Moldova și Codului civil, este imposibil sau extrem de dificil. Nu are loc constituirea dreptului de proprietate asupra terenului și clădirii.
Chiar și cotele coproprietarilor rămân într-o situație incertă: cotele preliminare nu se înregistrează în registru, iar cele definitive se aprobă cu mai mult de jumătate din voturile tuturor proprietarilor clădirii.
Congresul Autorităților Locale (CALM), în avizul său privind proiectul de program, a formulat situația în termeni mai duri decât oricine: unitățile teritoriale dispun doar de o înregistrare formală a clădirilor, care nu le conferă avantaje patrimoniale, iar apartenența la această proprietate este iluzorie.
Pentru punerea în aplicare a programului în perioada 2026–2028, proiectul prevede 15,85 milioane de lei, din care 999 180 de lei pentru anul 2026. Este vorba despre studierea arhivelor și întocmirea înregistrărilor – nu despre delimitarea loturilor și nici despre constituirea patrimoniului coproprietarilor.
De ce, fără proprietate, restul nu funcționează
O asociație care administrează bunuri care nu-i aparțin nu este o asociație de locatari capitalistă, ci aceeași asociație de locatari sub o nouă denumire. Consecințele sunt vizibile imediat în trei aspecte.
În primul rând – banii. Programul FEERM, Fondul pentru eficiență energetică în sectorul locativ, a fost aprobat de guvern la 10 aprilie 2024; pentru perioada 2024–2027, acesta ar trebui să mobilizeze aproximativ 1,4 miliarde de lei, asociația primind o subvenție de până la 70% din costul lucrărilor.
Însă, în aprilie 2026, CNED colabora doar cu 72 de asociații, iar doar 17 dintre acestea aveau contracte de finanțare. Pentru restul de 30%, asociațiile au nevoie de un credit, iar, după cum subliniază agenția de stat Moldpres, asociațiile nu dispun de active pe care să le poată oferi băncii ca garanție.
Prin urmare, în august 2026, guvernul a aprobat un mecanism prin care CNED garantează asociației un credit de până la 10 milioane de lei pe o perioadă de șapte ani și compensează dobânda care depășește 5%. Statul este nevoit să garanteze ceea ce, într-un sistem normal, ar asigura chiar asociația de proprietari.
Al doilea aspect – organizarea. Pentru a accelera tranziția, legiuitorul a permis înființarea unei asociații la inițiativa a cinci proprietari. Autorul actualelor amendamente, deputatul PAS Vasile Grădinaru, a explicat acest lucru prin faptul că, în Chișinău, fondul locativ este întreținut în principal de întreprinderi municipale aflate în procedură de insolvență, care nu prestează serviciile pentru care locatarii continuă să plătească.
Simplificarea a dus la apariția unor „mega-asociații”, care cuprindeau zeci de clădiri situate în diferite zone, fără a exista vreo proprietate comună. Legea nr. 70 din 30 aprilie 2026, publicată pe 21 mai, a înăsprit cerințele; în prima lectură, proiectul prevedea semnăturile a cel puțin un sfert dintre proprietari pentru o singură clădire și jumătate dintre aceștia pentru mai multe clădiri.
Al treilea aspect – fondul. Legea și Hotărârea Guvernului nr. 296/2023 au reglementat corect fondul de reparații și dezvoltare: contribuția este obligatorie pentru fiecare proprietar, banii se află într-un cont separat, iar sechestrarea acestora este interzisă, cu excepția contractelor care conțin o clauză directă privind plata din fond. Valoarea contribuției și fiecare utilizare a fondurilor în afara bugetului sunt aprobate de adunarea generală.
Însă fondul acumulat pentru reparația clădirii, care este înregistrată în registru ca aparținând statului, rămâne o sumă de bani destinată unei proprietăți străine.
Cum s-a rezolvat această problemă în Germania și Austria
În Germania și Austria, problema proprietății nu se pune: apartamentul și cota-parte din proprietatea comună formează un singur obiect înregistrat. Prin urmare, acolo se discută deja despre administrare.
Prin reforma care a intrat în vigoare la 1 decembrie 2020, Germania a simplificat deciziile privind modificările de construcție și a desemnat comunitatea proprietarilor ca organism responsabil de întreaga administrare. Începând cu 1 decembrie 2023, orice proprietar are dreptul să solicite numirea unui administrator certificat, care a promovat examenul la Camera de Comerț și Industrie – deoarece, anterior, oricine putea administra clădirea.
Studiile germane (IÖW, dena) identifică ca principale obstacole în calea renovării dezacordurile dintre proprietari, dificultățile de finanțare și lipsa informațiilor: peste 60% dintre proprietari sunt puțin sau parțial informați cu privire la renovare.
Austria a rezolvat problema fondurilor și a indiferenței. Până în 2022, legea nu stabilea un fond minim pentru reparații: proprietarii plăteau puțin, iar în cazul unor reparații majore contractau un credit sau strângeau o contribuție unică substanțială. Începând cu 2022, contribuția este de cel puțin 0,90 euro pe metru pătrat pe lună. Decizia adunării generale este acum adoptată dacă primește două treimi din voturile participanților și aceste voturi reprezintă cel puțin o treime din totalul cotelor – deoarece, anterior, deciziile eșuau din cauza faptului că majoritatea pur și simplu nu vota.
Decizii simple
Primul. Constituirea proprietății. Delimitarea și înregistrarea terenului pe care se află clădirea, înregistrarea clădirii ca condominiu cu cotele coproprietarilor – ca un obiect unic, care poate fi transferat și ipotecat. Programul de stat trebuie să finanțeze tocmai acest lucru, și nu simpla modificare a mențiunilor din registru.
Al doilea. O singură clădire – o singură asociație – un singur cont. Legea nr. 70/2026 se îndreaptă deja în această direcție. O asociație care administrează zeci de clădiri nu se deosebește cu nimic, din punctul de vedere al locatarilor, de o administrație de locuințe.
În al treilea rând. Contribuția la fond – pe metru pătrat și cu un prag minim. Experiența austriacă arată că, fără o cotă minimă, asociațiile economisesc astăzi pe seama unei cotizații unice de mâine.
Al patrulea. Un cvorum care nu depinde de cei indiferenți. Formula austriacă – două treimi dintre participanți, reprezentând cel puțin o treime din totalul cotelor – merită discutată în Moldova.
Al cincilea. Calificarea administratorului. Un examen și dreptul oricărui proprietar de a solicita un administrator care l-a promovat, așa cum se întâmplă în Germania.
Al șaselea. Contabilitate transparentă. Veniturile și cheltuielile clădirii – lunar și pentru toți. Tariful – prețul unei liste concrete de lucrări, nu o cifră pe chitanță.
În loc de concluzie
„ZHEK” a dispărut nu pentru că era de stat, ci pentru că nimeni nu răspundea în fața locatarilor pentru banii acestora.
Condominiul îi va repeta soarta dacă va rămâne doar anunțat, dar neînființat. Un serviciu de întreținere a clădirilor de tip capitalist nu începe cu statutul sau cu tariful, ci cu înregistrarea în cadastru: iată terenul, iată clădirea, iată cotele, iată proprietarii.
Atâta timp cât această înregistrare nu există, asociațiile administrează bunuri care nu le aparțin, băncile nu recunosc garanția, iar statul este obligat să garanteze ceea ce ar trebui să aparțină oamenilor.
Dumitru Tărăburcă,
economist
Veaceslav Tiosa-Romanciuc,
specialist în exploatarea fondului locativ și administrarea condominiilor
The post Condominiul – o asociație de proprietari de tip capitalist. Sau soluții simple la probleme complexe appeared first on LOGOPRESS.