După cum știm, în prezent, cererea de locuințe depășește oferta cu aproximativ 30%, iar creșterea prețurilor proprietăților, în special în 2025, face mult mai dificilă cumpărarea unei locuințe. În prezent, o familie tânără trebuie să plătească 60-70% din venitul său pentru o ipotecă sau să refuze să cumpere o casă.
Pentru a rezolva această problemă, este nevoie de acțiuni decisive, precum și de abordări cuprinzătoare. Iar pentru a determina cele mai bune soluții, este suficient să analizăm experiența acumulată în acest domeniu de țările vecine.
România și Ucraina au făcut progrese semnificative în ceea ce privește reglementarea vânzărilor și combaterea vânzărilor speculative pe piața imobiliară. De exemplu, Ucraina utilizează politici fiscale pentru a limita revânzările speculative: 0% impozit pentru prima vânzare în decurs de un an și pentru deținerea de bunuri imobiliare timp de mai mult de 3 ani; 6,5% impozit pentru deținerea de bunuri imobiliare timp de mai puțin de 3 ani sau vânzări repetate în decurs de un an; 19,5% impozit pentru nerezidenți în cazul deținerii de bunuri imobiliare timp de mai puțin de 3 ani.
România aplică un barem simplu: 3% din valoarea tranzacției pentru proprietatea imobiliară de 3 ani sau mai puțin; 1% pentru proprietatea imobiliară de mai puțin de 3 ani. Impozitul este reținut de notar la încheierea tranzacției.
Ucraina este orientată spre sprijinirea proprietății pe termen lung și a cumpărătorilor reali: este posibilă o rată zero, dar, în rest, o sarcină fiscală relativ ridicată. România oferă cel mai simplu și mai scăzut sistem de impozitare posibil: 1% și 3% preț fix, fără calcul complex al profitului și scutire efectivă de impozit în anumite situații.
Măsurile la care ar putea recurge Moldova sunt de competența atât a primăriilor de municipii, cât și a guvernului.
Prima măsură de competența primăriilor este scoaterea la licitație a terenurilor mici (0,5 ha). În acest scop, primăriile vor constitui o rezervă de terenuri urbane, o vor împărți în parcele de 0,5 ha și vor organiza licitații deschise la care vor fi admise numai persoanele juridice și întreprinderile individuale cu experiență dovedită în construcții ≤ 10 000 m². Ca urmare, monopolul marilor dezvoltatori va fi eliminat; întreprinderile de construcții mici și mijlocii vor fi atrase pe piață; iar oferta și diversitatea proiectelor vor crește.
O altă măsură necesară este dezvoltarea și adoptarea de noi planuri de urbanism, cu vânzarea de parcele în limitele orașului sau în municipii. Acest lucru va duce la reclasificarea terenurilor agricole din suburbii în zone rezidențiale; alocarea de cartiere mari care vor fi împărțite în secțiuni pentru diferiți dezvoltatori, dar cu un plan de infrastructură unificat. În acest fel, deficitul de terenuri din centrul orașului va fi redus; prețurile terenurilor din centru vor fi limitate; iar cererea va fi redistribuită.
O altă măsură necesară este crearea de noi cartiere cu infrastructură la cheie. Autoritățile municipale ar putea construi ele însele sau împreună cu investitorii drumuri, comunicații, infrastructură socială (școli, grădinițe, policlinici) înainte de construirea de locuințe. Ca urmare, atractivitatea suburbiilor ar crește; familiile tinere ar obține locuințe la prețuri accesibile, cu infrastructură dezvoltată.
De asemenea, este necesar să se simplifice și să se accelereze emiterea autorizațiilor de construcție. Acest lucru ar reduce barierele birocratice și timpul necesar pentru ca un dezvoltator să înceapă lucrările, menținând în același timp controlul calității și conformitatea cu reglementările de planificare urbană. O soluție în acest sens ar putea fi așa-numitul sistem al „ghișeului unic”, în care toate aprobările (plan urbanistic, conexiune la rețea, evaluare a impactului asupra mediului) ar fi procesate prin intermediul unui singur portal electronic. De asemenea, este necesară reglementarea strictă a termenelor: până la 30 de zile calendaristice pentru obiectele cu o suprafață de până la 5 000 m²; până la 60 de zile pentru obiectele mari. Interacțiunea electronică cu municipalitatea ar evita vizitele personale și referințele pe hârtie.
În acest sens, ar trebui acordată oatenție deosebită principiului „consimțământului tacit” – dacă autoritatea nu a dat un refuz motivat în termenul stabilit, se consideră că autorizația a fost eliberată. De asemenea, este necesar să se simplifice pachetul de documente pentru proiectele mici (construcții și reconstrucții), și anume să se reducă lista de cerințe pentru clădirile cu o înălțime de până la 3-5 etaje.
La nivel de stat, este necesar să se modernizeze programul „Prima casă”. În acest sens, este necesar: să se limiteze participarea numai la achiziționarea de locuințe cu o suprafață de până la 100 m² și un preț care să nu depășească limita stabilită; să se acorde prioritate familiilor cu copii și tinerilor profesioniști; să se coreleze problema cu regiunile cu construcții noi active; cartiere noi, locuințe în municipii.
O altă măsură ar putea fi introducerea unei taxe pe revânzarea rapidă (urmând exemplul Ucrainei). Aceasta ar putea fi stabilită la 6-10 % din valoarea proprietății deținute de mai puțin de trei ani. Ca urmare, numărul tranzacțiilor speculative ar fi redus, iar piața ar deveni mai stabilă. Această taxă ar fi temporară – de exemplu, timp de trei ani.
De asemenea, ar fi o măsură pozitivă lansarea de proiecte comune între stat și dezvoltatori în cadrul parteneriatului public-privat. În acest fel, construcția de locuințe ar fi stimulată cu participarea statului pentru a accelera extinderea ofertei și a oferi locuințe accesibile din punct de vedere social, fără supraîncălzirea pieței.
O posibilă formă de cooperare ar putea fi transferul de terenuri în leasing pe termen lung sau gratuit, sub rezerva construirii. Statul sau municipalitatea ar pune la dispoziție un teren pentru construcție fără licitație, iar dezvoltatorul s-ar ocupa de construcția proiectului și ar transfera un anumit procent din apartamente (de exemplu, 15-30%) către stat pentru programe sociale („Prima casă”, locuințe pentru familii tinere, relocare din fondul de ajutor). De asemenea, statul ar putea subvenționa infrastructura, acoperind costurile drumurilor, utilităților, școlilor, grădinițelor. La rândul său, dezvoltatorul ar construi clădiri rezidențiale și ar vinde o parte din apartamente la prețul pieței, iar cealaltă parte la prețul subvenționat.
În acest context, așa-numita finanțare mixtă merită, de asemenea, atenție. În acest sens, ar putea fi creat un fond comun, în care statul ar contribui cu terenuri sau fonduri, iar dezvoltatorul ar contribui cu bani, preluând implementarea proiectului. Profiturile ar fi distribuite proporțional cu contribuțiile.
Dacă aceste măsuri vor fi implementate în 3-5 ani, se vor obține următoarele efecte: creșterea prețurilor se va stabiliza la 3-5% pe an (în loc de salturi de 15-30%); ponderea tranzacțiilor speculative va scădea cu 20-30%; 10-15 dezvoltatori noi din segmentul mic și mediu vor intra pe piață; ponderea cartierelor noi în volumul vânzărilor va crește de la 5-7% la 20-25%.
Stimate domnule prim-ministru!
În concluzie, aș dori să vă asigur că Moldova va putea evita supraîncălzirea în continuare a pieței dacă va sincroniza politica imobiliară și reglementările fiscale. Ucraina a demonstrat că o taxă de revânzare rapidă funcționează. România – că simplitatea și ratele mici simplifică administrarea.
Pentru Moldova, este important să combine ambele abordări, completate de o strategie activă de dezvoltare urbană. Și atunci, cu siguranță, problema ridicată în această scrisoare deschisă va fi rezolvată, iar consecințele economice și sociale vor fi doar favorabile.
Sper că această scrisoare deschisă va fi înțeleasă corect și vor urma acțiuni adecvate.
Cu respect,
Mircea Baciu,
antreprenor din Republica Moldova
The post Scrisoare deschisă către Prim-ministrul Republicii Moldova appeared first on logos-pres.md.