Atunci când piața încetează să funcționeze automat, un alt lucru începe să se întâmple: piața începe să fie explicată.
Este exact ceea ce se întâmplă astăzi în Moldova.
De la începutul anului 2026, piața imobiliară a devenit brusc subiectul central pe agenda publică. Deputați, miniștri, asociații industriale și economiști individuali au început să vorbească sincron despre același lucru: în țară există un „deficit de locuințe”, care ar fi principalul motiv pentru creșterea prețurilor.
Președintele Comisiei parlamentare pentru economie, Radu Marian, a declarat public că sarcina-cheie este creșterea ofertei de locuințe și eliminarea barierelor din calea construcțiilor. Ministrul Economiei, într-un interviu acordat TV8, a subliniat că situația de pe piață „se schimbă lent”, dar că prețurile rămân stabile și ar trebui să se stabilizeze prin creșterea construcțiilor. Reprezentanții Uniunii Agențiilor Imobiliare, vorbind pentru Moldova 1, au subliniat necesitatea de a simplifica procedurile de cumpărare a proprietății, inclusiv extinderea posibilităților de verificare a originii fondurilor.
În același timp, în spațiul public au apărut inițiative de alocare a terenurilor publice pentru dezvoltare, propuneri de modificare a condițiilor de creditare pentru sectorul construcțiilor și declarații privind necesitatea de a „debloca piața imobiliară”.
La prima vedere, aceasta poate părea o activitate activă a statului și a industriei.
În practică, arată altfel. Acesta nu este un semn al unei piețe sănătoase. Este un semn al unei piețe care a încetat să mai funcționeze singură.
Etapa de negare: modul în care piața începe să fie „explicată” atunci când nu mai funcționează.
Președintele Comisiei parlamentare pentru economie, Radu Marian, a declarat că sarcina cheie este creșterea ofertei de locuințe și eliminarea barierelor din calea construcțiilor.
Reprezentanții Uniunii Agențiilor Imobiliare, pe Moldova 1, au subliniat altceva: este necesar să se simplifice procedurile de confirmare a originii fondurilor – să se prelungească perioada de la doi la cinci ani și să se permită confirmarea veniturilor prin declarație personală pe propria răspundere. Acest lucru este prezentat ca o îmbunătățire tehnică care elimină barierele inutile. În realitate, este o eludare sistematică a legislației împotriva spălării banilor. Sloganul „există soluții dacă pregătiți corect dosarul” este un semnal direct că metodele standard nu mai vând piața.
Antreprenorul Mircea Baciu, într-o scrisoare deschisă adresată premierului, consemnează o cifră dezastruoasă: 999 de apartamente au fost vândute în trimestrul patru din 2025 – cu 78,5% mai puține decât în aceeași perioadă din 2024. Piața a pierdut patru din cinci cumpărători într-un singur an. În același timp, prețul mediu pe metru pătrat în Chișinău a ajuns la 1.720 de euro la sfârșitul anului 2025 – o creștere de 650 de euro în doi ani. Prețuri în creștere. Oferte în scădere.
În scrisoarea sa deschisă, Mircea Baciu diagnostichează corect simptomul. Însă măsurile pe care le propune – alocarea de terenuri de stat pentru construcții, extinderea creditelor pentru dezvoltatori – funcționează pe partea de ofertă, în timp ce problema este pe partea de cerere.
În ciuda diferențelor de formulare, toate discursurile publice din ultimele luni au o teză comună: prețurile au crescut pentru că nu există suficiente locuințe. Politicienii vorbesc despre necesitatea de a „crește oferta”. Asociațiile industriale vorbesc despre necesitatea de a „elimina barierele din calea tranzacțiilor”. Economiștii individuali vorbesc despre necesitatea de a „extinde finanțarea pentru sectorul construcțiilor”. Industria construcțiilor – necesitatea de a „sprijini dezvoltatorii”.
Astfel, se formează o singură structură logică: dacă prețurile au crescut, înseamnă că nu există suficiente locuințe; dacă nu există suficiente locuințe, înseamnă că trebuie să construim mai multe.
Această explicație este convenabilă. Este simplă, ușor de înțeles și nu necesită o analiză a factorilor incomozi. Dar tocmai această simplitate este principalul semnal de alarmă.
Atunci când aproape toți participanții la piață – politicieni, dezvoltatori, asociații industriale – încep să vorbească cu o singură voce, nu este un semn al unui sistem sănătos. Istoria crizelor economice arată că un astfel de consens nu apare în momentul creșterii, ci în momentul unui punct de cotitură. În faza de creștere, piața nu are nevoie de apărare – ea se apără prin profituri. În faza de încetinire, piața caută surse externe de sprijin: politice, administrative, financiare. Este exact ceea la ce asistăm astăzi.
Întreaga discuție actuală se bazează pe partea ofertei. Dar nu există niciun răspuns la întrebarea cheie: cine este cumpărătorul acestor locuințe la nivelul actual al prețurilor?
Această întrebare este fundamentală. Piața imobiliară nu este determinată de numărul de apartamente construite, ci de numărul de cumpărători care sunt capabili să le cumpere. Dacă există un cumpărător – piața funcționează. Dacă cumpărătorul dispare, piața se oprește, indiferent de volumul de construcții.
Istoria confirmă această logică fără excepție. În SUA, în 2006-2007, autoritățile de reglementare au explicat că creșterea prețurilor locuințelor reprezintă o „dinamică sănătoasă” și, în același timp, au simplificat accesul la credite. În Spania, în 2007-2008, dezvoltatorii au dat asigurări că cererea nu se va usca înainte ca boom-ul construcțiilor să decoleze. În China, în 2021-2023, autoritățile au promis un „declin gestionat” în Evergrande până în momentul în care nu mai era nimic de gestionat. În toate cazurile, activitatea publică din jurul pieței se construia exact în momentul în care fundamentele se întorceau deja în jos. Moldova la începutul anului 2026 reproduce cu precizie această logică. Singura diferență este amploarea – și faptul că Moldova are o marjă de eroare mult mai mică.
Creșterea bruscă a „activității experților” în jurul pieței imobiliare nu este un semn al sănătății acesteia. Este o reacție a sistemului la schimbarea condițiilor sale de funcționare. Piața a început să fie explicată tocmai atunci când a încetat să funcționeze fără explicații. Și atâta timp cât discuția publică rămâne concentrată pe mecanisme secundare – proceduri de verificare a veniturilor, volume de construcții, condiții de creditare pentru dezvoltatori – întrebarea fundamentală privind natura crizei rămâne fără răspuns. Aceasta înseamnă că, în mod inevitabil, soluțiile propuse nu vor lucra cu cauza, ci cu simptomul.
Criza structurală a pieței imobiliare din Moldova: diagnostic
Principala greșeală a discuției actuale este de a considera ceea ce se întâmplă drept o „distorsiune temporară” care poate fi vindecată prin măsuri administrative: să se dea terenuri, să se grăbească obținerea autorizațiilor, să se „deblocheze tranzacțiile”. Aceasta înseamnă tratarea simptomelor. Diagnosticul este mai profund: baza economică a pieței s-a schimbat. Aceasta a crescut nu pentru că populația avea mai mulți bani, ci pentru că mecanismul de creditare a achizițiilor s-a extins. Atunci când capacitatea reală de plată a încetat să mai țină pasul cu prețul, piața nu a „căzut frumos”. A înghețat, s-a oprit
Imobiliarele „păstrează o față” în reclame. Dar piața imobiliară nu este definită prin etichete de preț – ci prin tranzacții. Și aici este eșecul.
În al patrulea trimestru al anului 2025, în Chișinău au fost vândute 999 de apartamente – cu 78,5% mai puține decât în aceeași perioadă a anului 2024. În același timp, prețul mediu pe metru pătrat a depășit 1700 de euro. Piața a pierdut patru din cinci cumpărători într-un an – și totuși este oficial „stabilă”.
Acesta este regimul de îngheț structural. Vânzătorii nu trebuie să vândă astăzi – pot aștepta. Cumpărătorii nu pot aștepta pentru că nu există bani. Nu în sensul absenței absolute, ci în sensul pieței: nu există un flux suficient de gospodării capabile să onoreze un credit ipotecar la prețul actual pe metru.
În faza de creștere, numărul de tranzacții și prețurile evoluează împreună în sens ascendent. În faza de stagnare structurală, acestea divergesc: prețurile se mențin – din cauza inerției și a lipsei de voință a vânzătorilor de a fixa „minus”-, iar tranzacțiile dispar. Această divergență este semnul de diagnostic al unei fracturi. Nu scăderea prețurilor. Este dispariția lichidității.
La sfârșitul anului, FMI a înregistrat o cifră alarmantă: prețurile locuințelor au crescut cu 24% de la sfârșitul lui 2024 până la mijlocul lui 2025. Potrivit Global Property Guide, Moldova este printre liderii Europei în ceea ce privește creșterea prețurilor proprietăților rezidențiale. Este imposibil să înțelegem natura acestei creșteri fără să înțelegem mecanismul care a generat-o.
Atunci când o bancă emite un credit ipotecar, ea nu folosește economiile cuiva. În sistemul bancar modern, banca creează putere de cumpărare ca o intrare într-un cont: împrumutul generează un depozit, împrumutatul are o datorie reală care trebuie plătită din venituri reale. Pe piață apare un „cumpărător cu bani” – deși în spatele acestor bani nu se află salarii sau economii, ci emisii de credite, adică oferta reală de bani nu reflectă creșterea productivității economiei.
Mecanismul de dispersare a prețurilor este simplu. Un vânzător vede un cumpărător cu un împrumut aprobat și ajustează prețul nu la venitul real din oraș, ci la suma maximă pe care banca este dispusă să o aprobe. Următorul vânzător se uită la el și îl ridică și mai mult. Ca urmare, prețul unui apartament în Chișinău se detașează de costul betonului, al armăturii și al muncii constructorului și începe să reflecte doar plafonul de îndatorare a creditului.
Formula-cheie a bulei de la Kishinev: prețul a crescut mai repede decât venitul, pentru că nu economia creștea – ci efectul de levier al creditului.
Prin urmare, atunci când o serie de economiști leagă prețurile proprietăților de salarii, îți vine să îți răsucești degetul la tâmplă. În 2010, cercetătorul Oleg Islentyev, într-o lucrare realizată la Universitatea Central Europeană, a arătat că piața imobiliară din Moldova a reprezentat până la 40 % din activitatea economică a țării, acționând ca un mecanism compensatoriu pentru slaba dezvoltare industrială și investițională. Acest lucru a însemnat că imobiliarele au devenit nu o reflectare a economiei, ci substitutul acesteia. Pârghia creditului a umflat acest substitut până la limită.
Bula există exact atât timp cât băncile continuă să creeze intrări de credit. De îndată ce condițiile se înăspresc, devine clar că pe piață există mult mai puțini bani reali decât păreau. Este exact ceea ce se întâmplă astăzi. Nu este o criză a construcțiilor. Nu o criză a ofertei. Este o criză a așteptărilor de creditare.
Care este rolul programului de stat Prima Casa în această situație, de ce este puțin probabil ca măsurile propuse pentru redresarea pieței să funcționeze și ce trebuie făcut cu adevărat pentru a relansa industria construcțiilor și piața imobiliară din Moldova – în următoarele publicații Logos Press.
Dimitri Tărăburca,
expert în imobiliare și evaluare
The post Piața imobiliară din Moldova: O criză despre care nu se vorbește prea des appeared first on logos-pres.md.