În prima parte, pe baza unui exemplu concret privind scoaterea la privatizare a hotelului „Zarya”, am evidențiat o serie de întrebări pe care le ridică evaluarea acestui obiect.
Însă problema are un caracter sistemic. Și este important să înțelegem unde se află rădăcinile ei.
Legea a lăsat aprecierea fiabilității la latitudinea instanței
În Moldova, începând cu 1 ianuarie 2027, ar trebui să fie înființat un Consiliu pentru verificarea rapoartelor de evaluare. Aceasta este prevăzută de proiectul de regulament corespunzător, elaborat de guvern.
Versiunea oficială privind necesitatea adoptării acestui document este una obișnuită: calitate, standarde, practici europene. Însă o primă lectură a acestuia lasă impresia că va fi vorba de un organism căruia îi este interzis să calculeze eroarea, dar căruia îi este permis să retragă dreptul de a profesa din cauza acesteia.
Problema pieței moldovenești de evaluare nu a constat niciodată în lipsa unei alte comisii.
Articolul 12 din Legea nr. 989/2002 stabilește o prezumție: valoarea din raportul întocmit conform legii este considerată veridică, dacă legislația sau o hotărâre judecătorească nu prevede altfel.
Articolul 13 este și mai clar: litigiile privind veridicitatea valorii evaluate se soluționează de către instanța judecătorească.
Ambele norme sunt în vigoare în versiunea din 2002 și nu au fost modificate prin ultimele modificări legislative.
Acum deschideți anexa nr. 6 la proiectul de regulament – modelul de raport privind neconformitatea. Acesta conține o rubrică obligatorie: abaterile influențează în mod semnificativ valoarea obiectului sau nu o influențează. Nu este o rubrică facultativă, ci una obligatorie.
Punctul 73 declară că un astfel de aviz este obligatoriu, generează consecințe juridice și nu are caracter consultativ.
Afirmația „abaterile au influențat în mod semnificativ valoarea” are exact un singur înțeles: nu se poate avea încredere în valoarea indicată. Aceasta este tocmai chestiunea fiabilității, încredințată de lege instanței judecătorești.
Colegiul format din cinci persoane, înființat prin ordinul directorului general al agenției, nu este nici o instanță legislativă, nici o instanță judiciară.
Există și un detaliu evident, fără a intra în discuția privind metodologia. Punctul 73 face ca raportul să fie opunibil atât clientului, cât și utilizatorului evaluării. Punctul 85 prevede ca aceasta să fie transmisă doar solicitantului și evaluatorului. Banca, menționată în raport ca utilizator, se va trezi legată de un act obligatoriu despre care nu este informată, cu un termen de contestare de treizeci de zile de la data notificării.
Magia administrativă
Consiliului îi este interzis în mod expres să efectueze o nouă evaluare, să stabilească o valoare alternativă, să determine amploarea impactului încălcării, să calculeze procentul de abatere și să indice valoarea monetară a erorii.
Cu toate acestea, acesta are dreptul să declare că încălcarea a influențat în mod semnificativ rezultatul și să inițieze suspendarea certificatului pe o perioadă de până la șase luni.
Valoarea erorii este necunoscută, valoarea corectă este necunoscută, nu există un calcul de control – dar vinovatul a fost identificat.
Cum se poate stabili că rata de capitalizare a modificat în mod semnificativ valoarea, fără a efectua calculul? Cum se poate stabili impactul compoziției analogilor, fără a verifica rezultatul pe un alt eșantion? Cum se pot evalua consecințele unei prognoze eronate a veniturilor, fără a construi un flux de numerar alternativ?
În niciun fel.
În locul dovezilor – avizul comisiei, care capătă imediat caracter obligatoriu. Răspunderea este impusă nu pentru inexactitatea dovedită a evaluării, ci pentru dezacordul organului administrativ cu judecata profesională.
Șase luni fără certificat înseamnă pierderea clienților, a angajaților și a activității. Chiar dacă peste un an instanța va anula decizia, nimeni nu va mai putea recupera piața.
Pentru a verifica metodologia, trebuie să înțelegi obiectul
Întreaga construcție se bazează pe o presupunere tacită: că verificarea metodologiei ar fi o procedură tehnică separată de evaluare, asemănătoare unei verificări încrucișate cu o listă.
În evaluare nu se întâmplă așa ceva.
Alegerea abordării se deduce din obiectul evaluării, nu dintr-un manual. Se poate afirma că abordarea comparativă a fost respinsă în mod nejustificat numai dacă se știe dacă există tranzacții în acest segment. Se poate afirma că abordarea bazată pe costuri a fost aplicată incorect numai dacă se cunoaște regimul urbanistic al terenului. Se poate afirma că ar fi trebuit să se capitalizeze veniturile numai după ce s-a analizat dacă raportarea financiară a întreprinderii reflectă piața sau calitatea managementului.
Niciuna dintre aceste întrebări nu este de natură procedurală. Toate se referă la obiectul evaluării.
Prin urmare, verificarea raportului este un act de judecată profesională la fel de important ca și evaluarea însăși. Există o singură diferență: evaluatorul semnează personal concluzia și răspunde în conformitate cu articolul 22 din lege. Consiliul votează – trei voturi din cinci; în caz de abțineri, se ia în considerare votul celor trei membri prezenți; în caz de egalitate, decizia este luată de președintele agenției. Opinia separată este facultativă. Nimeni nu poartă răspunderea personală pentru concluzia metodologică.
Adevărul metodologic nu se stabilește prin ridicarea mâinii.
Există control, dar nu este prevăzută competența
Punctul 8 definește componența Consiliului ca fiind formată din specialiști în evaluarea bunurilor mobile și imobile, iar punctul 89 extinde procedura la evaluatorii de bunuri mobile.
Însă punctul 14 impune tuturor celor trei membri externi să dețină un certificat de evaluator imobiliar, iar punctul 14.5 – cel puțin cincisprezece ani de experiență practică tocmai în domeniul imobiliar. Cerința este repetată separat pentru fiecare categorie, inclusiv cea academică.
Și în niciunul dintre cele o sută șaptesprezece puncte nu există condiția ca un membru al Consiliului să aibă experiență de lucru cu acel tip de obiect, al cărui raport îl analizează.
Evaluarea unei afaceri hoteliere, a unui complex industrial, a unei participații, a echipamentelor sau a unui activ imaterial va fi verificată de o persoană a cărei calificare este confirmată în ceea ce privește apartamentele și terenurile.
Prezența pereților nu transformă un specialist în pereți într-un specialist în economia întreprinderii.
Independența pe hârtie
Doi dintre cei cinci membri sunt angajați ai Agenției de geodezie, cartografie și cadastru. Cei trei membri externi sunt selectați de aceeași agenție. Președintele este numit dintre reprezentanții acesteia. Secretariatul, ordinea de zi, finanțarea și contestațiile preliminare rămân în cadrul agenției. Standardele sunt aprobate prin ordinul acesteia.
Agenția elaborează regulamentul, prezidează organismul care judecă respectarea regulamentului și ia decizia privind sancțiunile.
Adăugați cerințele privind personalul: cincisprezece ani de practică, certificat valabil, lista tuturor rapoartelor din ultimii trei ani, interdicția de a presta servicii remunerate pentru client sau pentru evaluatorul supus verificării în ultimii doi ani, o remunerație de 17 400 de lei pe ședință, la douăsprezece ședințe pe an.
Un evaluator activ de acest nivel va fi recuzat pe motiv de conflict de interese în majoritatea cazurilor importante – clienții mari din Moldova sunt comuni pentru toți. Cei mai puțin activi din punct de vedere profesional se vor dovedi, formal, adecvați.
Cu cât o persoană este mai apropiată de practica reală, cu atât mai puține dosare are dreptul să examineze.
Despre ce va însemna acest lucru pentru piață – în partea a treia.
Dumitru Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară
The post Partea 2. Nu se poate face calculul, dar se poate aplica sancțiunea appeared first on LOGOPRESS.